南宫28官网,南宫28官方网站,南宫28APP下载近日，《中国（41城）城市更新活跃度年度观察2025》在2025年度“中规智库”学术报告发布会上发布。报告对全国35个超大特大及I型大城市和6个其他省会城市2024年城市更新相关活动开展数据采集和分析，从政府、市场、社会、实施4个维度构建指标体系，刻画全国主要城市实施城市更新行动的活跃程度，反映城市更新发展趋势和特征，展现全国城市更新的宏观图景。

　　实施城市更新行动，是以习为核心的党中央科学把握城市发展规律，就全面推动城市高质量发展、扎实推进中国式现代化、不断满足人民美好生活需要作出的重大战略部署。2025年5月，中办布《关于持续推进城市更新行动的意见》，对城市更新工作作出顶层设计。2025年7月，中央城市工作会议召开，要求以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、功能完善、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。

　　中国城市规划设计研究院联合中指研究院，立足政府、市场、社会和实施四个维度，构建城市更新活跃度观察指标体系，采集政府统计、网络信息、问卷调查等多元数据，刻画全国主要城市实施城市更新行动的活跃程度，反映城市更新发展趋势和特征，展现全国城市更新的宏观图景。根据2024年以来全国城市更新工作的形势变化，2025年度观察增加REITs基金、老旧商业更新实施情况等指标，将观察样本扩展到全国35个超大特大及I型大城市和6个其他省会城市，并通过线余名居民开展了问卷调查。报告数据以2024年末时点为主，部分政策文件收集时点截至2025年8月。

　　政府在推进城市更新行动中持续发挥着主导作用。政策制定方面，各地逐渐由“量的增长”进入“质的提升”阶段，多个城市制定出台条例、办法，地方立法取得显著成效，针对“资金”“土地”“规划”等“硬骨头”的支持性政策不断出台，各地积累了不少可复制可推广的经验做法。组织调度方面，大城市“市级统筹、区级落实”的工作格局基本形成，多部门协调的力度明显增强。

　　2022年10月，党的二十大明确提出“实施城市更新行动”，随后3年各地积极响应国家决策部署，城市更新政策出台的活跃度一直处于较高水平。2022-2024年，41城分别出台了149项、180项、169项城市更新政策，累计达到498项。2023年是政策出台的峰值年，支撑城市更新的框架性政策基本形成。2024年，城市更新政策制度建设进入攻坚期，政策出台从“量增长”转向“质提升”。改革“由易到难”，逐步进入深水区。

　　以2021-2025年41城中28个城市出台的更新条例、办法为基础，构建知识图谱，主要涵盖更新对象、组织分工、规划层级、实施流程及配套政策等核心要素。图谱结构表明，各地城市更新纲领性文件的框架体系趋于稳定，体现了城市更新从“片段化”“零散化”探索进入体系化、常态化推进阶段。2025年5月，中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，对城市更新工作作出顶层设计，更是为各地明确了行动纲领，将进一步推动地方条例、办法走向成熟稳定。

　　对条例、办法的知识图谱进行分析可以看出，各地对城市更新对象的认识逐步体系化，从早期侧重“人居环境”等抽象概念，逐步转向“城中村、危旧房、老旧厂区”等具象实体，最终形成“城市服务、产城融合”等系统化更新理念。整体来看，城市更新始终围绕功能完善、安全韧性、生态宜居与文化传承等核心理念展开，更新对象不断精准化。

　　针对不同更新对象的差异化政策（N），以民生领域作为政府推动城市更新工作的重点方向，同时向品质提升、消费提振、文化传承等方向加快拓展。支持性政策（X），近三年持续聚焦土地、建设、财税三个方面，各方面关键词反映了政策支持正在精准回应堵点难点问题。

　　图8 2022-2024年41城建设、土地、财税方面政策细则的标题词频分析

　　城市更新会议举办方面，统筹类、审议类城市更新会议占比较高，表明城市更新工作具有很强的系统性和实施性，需要跨部门协调和专题推进。与2023年相比，两类会议占比大幅提升：老旧街区/老旧厂区/城中村等更新改造、保护传承城市历史文化。

　　城市更新调研方面，41城的市级主要领导调研主要集中在成效显示度高、与民生关系紧密、体现地方特色的项目和领域。不同城市有不同侧重，但都聚焦人民群众关切领域。

　　结论二：从市场视角来看，受宏观经济形势尤其是房地产市场影响，“钱从哪里来”“账如何算平”仍然制约着市场主体参与城市更新的积极性。

　　市场中的城市更新类企业数量出现波动性回调，大量企业开展的城市更新项目难以盈利或处于较低的收益水平，进一步抑制了企业持续投入城市更新的动力。要提振市场信心，迫切需要金融财税、规划土地、建设审批等方面加大政策支持力度，实实在在为企业降本增效。

　　对比近5年工商企业数据，2024年城市更新相关企业数量首次减少。城市更新类企业占比较高的城市仍主要集中于广东省。东莞、深圳、广州、佛山、贵阳、沈阳六个城市稳居城市更新公司占工商企业总数比例的前六名。

　　受访企业整体认为城市更新项目很难实现盈利，仅11%认为基本实现盈利。受访者中，认为所在企业目前未有盈利城市更新项目的占比达到17%；仅个别项目盈利占比达到31%，仅有11%的受访者认为其所在企业城市更新类项目基本已实现盈利。即便盈利，也存在收益周期太长，盈利水平较低的问题。

　　仅11.4%的受访企业2025年预期投资力度高于2024年，60%的受访企业预期投资力度低于上年度或没有新开展城市更新业务的打算。一方面说明企业受房地产市场影响，资金压力大，投资能力减弱；另一方面也说明企业对城市更新项目的市场前景缺乏积极预期。

　　受访企业反映，城市更新中的政策问题也是阻碍城市更新项目顺利进行的主要因素，例如政策限制性要求多、报批报建难度大、项目验收通过困难等实际操作问题，直接影响项目的效率、成本与最终收益。

　　REITs等市场化融资工具为城市更新拓宽了资金渠道，截止到2025年9月，全国已有22个城市已发行REITs，在本观察的41个样本城市中有19个。从基金数量、发行金额看，北京、深圳、上海等城市的活跃度远高于其他地区。资产类型局限于已完成、可增值、可估值的存量资源，发挥作用比较有限。

　　结论三：从社会视角来看，公众对城市更新的认知逐渐由“新鲜事物”转变为“家长里短”。

　　大家更关注与自己生活息息相关的更新活动，如与“住”密切相关的老旧小区“原拆原建、自主更新”成为社会关注的热点，可见改善居住条件是大家的普遍诉求。老百姓作为城市更新的“主人”，更期待在项目谋划、策划、设计阶段就有参与感，对能给自己带来可预期的生活改善和资产增值的更新活动，如“原拆原建”等，也有较高的共同出资意愿。

　　从百度搜索指数来看，2024年社会对于城市更新的关注度保持平稳。2023年作为全国首批城市更新试点的收官年，政策集中落地、项目密集启动，吸引社会广泛关注。2024年以来，经过数年的酝酿，公众对城市更新的认知趋于成熟，使得社会关注度趋向平稳。

　　分城市来看，社会关注度大体可分三个梯队，与城市能级、发展动能等密切相关。其中，第一梯队包括北京和上海等全国中心城市，城市更新政策出台与落地实践持续推进，城市更新社会关注度稳居高位。第二梯队包括广州、深圳、南京、杭州等超大特大城市，也具有较高的社会讨论度。第三梯队包括沈阳、宁波、太原等其他城市，这些城市受经济活力、项目推进节奏、政策聚焦度等因素影响，话题热度一般。

　　居民主动参与城市更新的意识普遍较高，超九成居民表达积极意愿，但真正参与其中的有限。居民的参与热情更侧重于规划讨论、方案设计等需前期凝聚共识环节。

　　老旧住房改造对于“政府主导”向“居民自治+市场参与”转型开展了有益探索，引发居民更高的认同度和参与热情。

　　结论四：从实施视角来看，从专项规划到片区策划、项目实施方案的城市更新规划实施体系日益完善。

　　各地片区化推进实施城市更新项目的力度明显增强。老旧街区、老旧厂区成为各地更新改造的新热点，更新改造后的老旧街区在吸引力、美誉度和对经济社会发展的贡献方面取得了显著成效，多地出现“网红”街区。各地不断涌现城市更新的标志性项目和经验做法，全社会对城市更新的满意度一直处于较高水平。

　　超八成城市已编制市级城市更新规划或计划，为地方城市更新工作统筹有序推进奠定良好基础。23个城市出台了市级城市更新规划，24个城市出台了更新相关实施方案及行动计划等。东莞、太原、乌鲁木齐、海口、兰州、呼和浩特、西宁、8个城市目前尚未发布市级更新规划或计划。

　　2024年全国41个城市存量建设用地再开发规模和在出让经营性用地中的比重均下降。2024年41城（无数据）出让存量建设用地总面积约61.8平方公里，相比2023年35城出让存量建设用地总面积84.0平方公里，下降幅度达26%。

　　图18 41城2023、2024年出让建设用地面积（k㎡）与存量建设用地占比

　　41城2024年共开业119个更新类商业街区，长三角、珠三角、京津冀和东北地区开业数量较多，大部分更新类商业街区开街后热度明显提高，热度最高的街区集中在苏州、南京、上海、深圳等城市。

　　经过更新改造后，119个街区中有约71%（84个）街区热度增加。从增长倍数看，热度增长2倍以上的有66个街区，增长3倍以上的有55个街区，增长6倍以上的有38个街区。

　　苏州十全街改造后于2024年6月29日开街，选取各时间段内小红书关于十全街最热的10个帖子计算热度的平均值（包括点赞数、收藏数、评论数以及三者之和），可以看出十全街在开街时候热度有显著提升。小红书发帖数据揭示了十全街的成功经验：步行环境改善（全龄友好、客群扩大）、功能业态多元（首店经济、特色品牌）、活动场景丰富（情绪经济、场景体验）等是提高更新改造效果的流量密码。

　　总体来看，41城有85%的受访者对本市城市更新满意，与2023年86%的总体满意度基本持平。

　　2025年，国家对城市更新作出顶层设计，中央城市工作会议明确将推进城市更新作为建设现代化人民城市的重要抓手。 “十五五”时期是基本实现社会主义现代化的关键时期，也是建设现代化人民城市的关键时期，要巩固拓展优势、破除瓶颈制约、补强短板弱项。当前，住房城乡建设部正牵头谋划“十五五”城市更新工作，各城市也在推进城市更新专项规划和项目库编制工作。随着这些重大任务、重大工程和重大改革举措逐步落实，全国的城市更新工作必将更加有力有序，在扩大投资、提振消费等方面发挥更大作用。

　　更新分院：苏子玥、冯婷婷、李锦嫱、柳巧云、郭晓雨、李尚霖、李默然、王小天、尤智玉、孙浩杰、李启迪、吕虎臣、吴理航

　　【免责声明】本公众号发布的内容仅供学习交流使用，不以任何形式进行牟利。内容版权归原作者所有。如有侵犯您的权益，请及时与我们联系，我们将于第一时间协商版权问题或删除内容。内容为作者个人观点，不代表本公众号立场和对其真实性负责。

　　行业动态 聚焦“城市转向 行业转型”，广东省规划转型和高质量发展大会暨广东省国土空间规划协会成立30周年交流活动隆重举行